Vermieter stehen bei der Gebäudeförderung in einer besonderen Lage: Sie bekommen Zuschüsse, aber nicht die lukrativen Selbstnutzer-Boni. Dafür eröffnet ihnen das Steuerrecht Wege, die Eigennutzern verschlossen sind – Werbungskostenabzug, Abschreibung und die Modernisierungsumlage. Wer ein Mietshaus saniert, sollte Förderung und Steuer gemeinsam denken. Dieser Artikel zeigt, was Vermieter 2026 erwarten können und wie sich die Bausteine kombinieren.
Welche Förderung Vermieter bekommen
Bei der Heizungsförderung erhalten Vermieter die Grundförderung von 30 Prozent und, bei entsprechend effizienter Technik, den Effizienz-Bonus von 5 Prozent. Was ihnen nicht zusteht, sind der Klimageschwindigkeits-Bonus und der Einkommens-Bonus – beide sind ausdrücklich an die Selbstnutzung gekoppelt. Für eine Wärmepumpe im Mietobjekt bleibt es also realistisch bei 30 bis 35 Prozent Zuschuss. Bei den BAFA-Einzelmaßnahmen an der Hülle gelten dagegen für Vermieter dieselben Sätze wie für Selbstnutzer, inklusive iSFP-Bonus.
Höchstgrenzen im Mehrfamilienhaus
Im Mehrfamilienhaus skaliert die Förderung mit der Zahl der Wohneinheiten. Die förderfähigen Kosten je Wohneinheit sind gestaffelt: Für die erste Einheit gilt die höchste Grenze, ab der zweiten Einheit sinken die Beträge pro Einheit. In Summe ergibt sich bei einem Haus mit mehreren Wohnungen ein deutlich höherer förderfähiger Gesamtbetrag als bei einem Einfamilienhaus, weil sich die Einheiten addieren. Die exakten Staffelbeträge sollten Sie für die aktuelle Förderperiode prüfen, da sie angepasst werden können.
Die steuerliche Seite: der eigentliche Hebel
Hier liegt der große Unterschied zum Selbstnutzer. Modernisierungs- und Erhaltungsaufwendungen am vermieteten Objekt mindern als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Größere Sanierungen werden über die Abschreibung (AfA) über die Nutzungsdauer verteilt; bestimmte Erhaltungsaufwendungen können auf mehrere Jahre verteilt oder sofort abgesetzt werden. Wichtig ist die Abgrenzung: Was als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand und was als nachträgliche Herstellungskosten (über AfA) gilt, hängt von Umfang und Art der Maßnahme ab und sollte mit dem Steuerberater geklärt werden.
Der Effekt ist beträchtlich: Bei einem hohen persönlichen Steuersatz reduziert der Werbungskostenabzug die effektive Belastung der Sanierung spürbar. Wie stark, hängt vom Grenzsteuersatz ab – ein Überblick über die eigene Steuerlast hilft, etwa mit dem Einkommensteuer-Rechner 2026.
Achtung: keine Doppelförderung
Geförderte Kosten dürfen nicht zugleich steuerlich als Werbungskosten oder über AfA in voller Höhe angesetzt werden, soweit sie durch Zuschuss bereits erstattet wurden. In der Praxis bedeutet das: Der erhaltene Zuschuss mindert die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage entsprechend. Sie können also nicht 100 Prozent der Kosten abschreiben und gleichzeitig 35 Prozent Zuschuss kassieren – der Zuschussanteil wird herausgerechnet. Diese Verzahnung ist komplex und ein klarer Fall für den Steuerberater.
Die Modernisierungsumlage
Vermieter können einen Teil der Modernisierungskosten über die Modernisierungsumlage auf die Miete umlegen. Dabei sind erhaltene Zuschüsse abzuziehen – die Umlage darf sich nur auf den selbst getragenen Anteil beziehen. Außerdem gelten Kappungsgrenzen, die verhindern, dass die Miete sprunghaft steigt. Eine energetische Sanierung kann so anteilig refinanziert werden, ohne dass die gesamte Last beim Vermieter bleibt. Das macht die Förderung für vermietete Objekte trotz fehlender Boni wirtschaftlich interessant.
Strategie für Vermieter
- Hüllenmaßnahmen über die BAFA-Einzelmaßnahmen mit iSFP-Bonus fördern – hier gibt es keine Selbstnutzer-Benachteiligung.
- Heizung über die KfW-Grundförderung (plus Effizienz-Bonus) abwickeln.
- Den nicht geförderten Anteil steuerlich geltend machen, unter Beachtung der gekürzten Bemessungsgrundlage.
- Modernisierungsumlage prüfen, um einen Teil der Eigenkosten auf die Miete umzulegen.
- Bei großen Objekten den KfW-261-Kredit für die Effizienzhaus-Sanierung prüfen, dessen Tilgungszuschuss sich mit dem KfW-Tilgungszuschuss-Rechner abschätzen lässt.
WEG und gemischt genutzte Häuser
Eine Sonderrolle nehmen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ein. Wird die Heizung eines Mehrparteienhauses zentral getauscht, ist die WEG als Ganzes antragsberechtigt. Hier wird es bei den Boni differenziert: Für die Wohnungen, die von ihren Eigentümern selbst genutzt werden, können anteilig die Selbstnutzer-Boni greifen, während für vermietete Einheiten nur die Grundförderung gilt. Das erfordert eine saubere Aufteilung nach Eigentumsverhältnissen und Nutzung – ein Punkt, an dem eine fachkundige Hausverwaltung oder ein Energieberater den Antrag erheblich erleichtert.
Bei gemischt genutzten Gebäuden – etwa Wohnen oben, Gewerbe oder eigene Praxis unten – muss zudem zwischen Wohn- und Nichtwohngebäudeförderung abgegrenzt werden. Die Zuordnung richtet sich nach dem überwiegenden Nutzungsanteil. Wer hier unsicher ist, sollte die Aufteilung vor dem Antrag mit der Förderstelle oder einem Experten klären, um spätere Rückforderungen zu vermeiden.
Wirtschaftlichkeit über die Miteinnahmen
Für Vermieter zählt am Ende die Rendite des Objekts, nicht nur der einmalige Zuschuss. Eine energetische Sanierung wirkt hier auf mehreren Ebenen: Sie senkt die Nebenkosten für die Mieter, macht die Wohnung am Markt attraktiver und schützt vor dem Risiko künftiger Verschärfungen des Gebäudeenergiegesetzes. Gleichzeitig steigt der Wert der Immobilie, weil ein guter energetischer Zustand bei Verkauf und Beleihung zunehmend gefragt ist. Die Förderung verkürzt die Amortisationszeit dieser Investition deutlich – aus einem Vorhaben, das sich über zwanzig Jahre rechnen müsste, kann mit Zuschuss und Steuervorteil ein deutlich schnellerer Business Case werden.
Wichtig ist eine realistische Kalkulation, die Zuschuss, Steuereffekt, Modernisierungsumlage und die laufenden Energieeinsparungen zusammenführt. Erst diese Gesamtbetrachtung zeigt, ob sich die Maßnahme für das jeweilige Objekt lohnt – pauschale Aussagen führen hier oft in die Irre.
Häufige Fragen
Bekomme ich als Vermieter den Klimageschwindigkeits-Bonus?
Nein. Dieser Bonus und der Einkommens-Bonus sind an die Selbstnutzung gebunden. Vermieter erhalten die Grundförderung und gegebenenfalls den Effizienz-Bonus.
Kann ich die Sanierung trotz Förderung steuerlich absetzen?
Den nicht durch Zuschuss erstatteten Anteil ja – als Werbungskosten oder über die Abschreibung. Der Zuschussanteil mindert allerdings die steuerliche Bemessungsgrundlage. Die genaue Behandlung klärt der Steuerberater.
Darf ich die Kosten auf die Miete umlegen?
Anteilig über die Modernisierungsumlage, jedoch nur den selbst getragenen Teil und unter Beachtung der gesetzlichen Kappungsgrenzen.
Wo finde ich passende Rechner?
Steuer- und Förderrechner liegen unter kotsch.tech/webtools, weitere Ratgeber im News-Bereich.