Eine Wohnung ueber Buchungsplattformen an Feriengaeste oder moebliert auf Zeit zu vermieten, ist steuerlich deutlich komplexer als die klassische Dauervermietung. Es geht um die Frage der Gewinnerzielungsabsicht, um Umsatzsteuer und um die Abgrenzung zwischen privater Vermoegensverwaltung und gewerblicher Taetigkeit. Wer hier sauber plant, vermeidet Aerger mit dem Finanzamt und nutzt die zusaetzlichen Abzugsmoeglichkeiten. Dieser Beitrag fasst die Regeln fuer 2026 zusammen.
Einkuenfte aus Vermietung oder Gewerbe?
Die reine Vermietung einer Ferienwohnung ist in der Regel Vermoegensverwaltung und fuehrt zu Einkuenften aus Vermietung und Verpachtung. Kommen jedoch hotelaehnliche Zusatzleistungen hinzu, etwa taegliche Reinigung, Bettwaeschewechsel, Fruehstueck oder Rezeption, kann die Taetigkeit als Gewerbe eingestuft werden. Folge waeren Gewerbesteuerpflicht, eventuell Buchfuehrungspflicht und Mitgliedschaft in der IHK. Die Grenze ist fliessend und haengt vom Umfang der Dienstleistungen ab. Wer nur die Wohnung mit Grundausstattung vermietet, bleibt meist im Bereich der Vermietungseinkuenfte.
Gewinnerzielungsabsicht und Liebhaberei
Bei Ferienwohnungen prueft das Finanzamt besonders genau, ob ueberhaupt die Absicht besteht, langfristig Ueberschuesse zu erzielen. Wird die Wohnung auch selbst genutzt oder ueber Jahre nur mit Verlust betrieben, droht die Einstufung als Liebhaberei. Dann werden die Verluste steuerlich nicht anerkannt. Bei ausschliesslicher Vermietung an wechselnde Gaeste ohne Selbstnutzung wird die Gewinnerzielungsabsicht dagegen in der Regel unterstellt. Entscheidend ist eine realistische Ueberschussprognose ueber einen laengeren Zeitraum.
Umsatzsteuer bei kurzfristiger Vermietung
Anders als die langfristige Wohnungsvermietung ist die kurzfristige Beherbergung umsatzsteuerpflichtig. Auf die Uebernachtung gilt der ermaessigte Steuersatz von 7 Prozent, auf zusaetzliche Leistungen wie Fruehstueck oder Parkplatz dagegen der Regelsatz von 19 Prozent. Das bedeutet zugleich, dass Sie die Vorsteuer aus Anschaffungen und laufenden Kosten geltend machen koennen. Ob sich die Regelbesteuerung lohnt, haengt von Ihren Investitionen ab.
Die Kleinunternehmerregelung
Wer mit der kurzfristigen Vermietung nur geringe Umsaetze erzielt, kann die Kleinunternehmerregelung nutzen und muss dann keine Umsatzsteuer ausweisen und abfuehren. Die Umsatzgrenzen wurden zum 1. Januar 2025 angehoben: Wer im Vorjahr unter der Vorjahresgrenze blieb und im laufenden Jahr die hoehere Grenze nicht ueberschreitet, kann die Regelung in Anspruch nehmen. Die genauen Eurobetraege sollten Sie fuer Ihre Situation pruefen, da sich die Schwellen geaendert haben. Nachteil: Als Kleinunternehmer koennen Sie keine Vorsteuer ziehen, was bei groesseren Investitionen unguenstig sein kann.
Diese Kosten koennen Sie absetzen
Bei der moeblierten und Ferienvermietung sind viele Kosten abziehbar, oft mehr als bei der Dauervermietung:
- Abschreibung auf das Gebaeude und gesondert auf die Einrichtung (Moebel ueber ihre Nutzungsdauer, geringwertige Wirtschaftsgueter sofort)
- Reinigung, Waeschereinigung und Verbrauchsmaterial
- Provisionen und Gebuehren der Buchungsplattformen
- Strom, Heizung, Wasser, Internet und Rundfunkbeitrag
- Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen und Verwaltung
Wird die Wohnung auch privat genutzt, sind die Kosten anteilig nach Nutzungstagen aufzuteilen. Nur der auf die Vermietung entfallende Anteil ist abziehbar.
Aufzeichnungen und Meldepflichten
Fuehren Sie eine genaue Belegungsliste mit Vermietungs-, Eigennutzungs- und Leerstandstagen. Viele Kommunen erheben zudem eine Bettensteuer oder Kurtaxe und verlangen eine Anmeldung der Ferienvermietung, teils mit Registrierungsnummer fuer die Plattformen. Buchungsportale melden Umsaetze inzwischen an die Finanzbehoerden, eine vollstaendige Deklaration ist daher unerlaesslich. Wie sich Einnahmen und absetzbare Kosten zu einem Ueberschuss verrechnen, koennen Sie ueberschlaegig mit den Rechnern in der Webtools-Uebersicht durchspielen.
Die Plattform-Meldepflicht (DAC7)
Seit der EU-weiten Plattformen-Steuertransparenzregelung sind Buchungsportale wie Airbnb, Booking oder Fewo-Direkt verpflichtet, die Umsaetze ihrer Vermieter automatisch an die Finanzbehoerden zu melden. Erfasst werden Name, Anschrift, Steuer-Identifikationsnummer, die Zahl der Vermietungstage und die erzielten Entgelte. Fuer Vermieter bedeutet das: Die Zeiten, in denen Ferienvermietung am Finanzamt vorbeilief, sind vorbei. Wer Einnahmen nicht oder unvollstaendig erklaert, muss mit einem maschinellen Abgleich und Rueckfragen rechnen. Die Meldung greift bereits ab wenigen Vermietungen oder geringen Jahresumsaetzen, eine pauschale Bagatellgrenze, ab der nichts gemeldet wird, gibt es praktisch nicht. Wer bisher unsicher deklariert hat, sollte seine vergangenen Jahre pruefen und gegebenenfalls korrigieren, bevor das Finanzamt von sich aus taetig wird.
Eigennutzung sauber abgrenzen
Die Aufteilung zwischen Vermietung und Eigennutzung ist der haeufigste Streitpunkt bei Ferienwohnungen. Drei Tageskategorien sind zu unterscheiden:
- Vermietungstage: Tage mit zahlenden Gaesten. Die anteiligen Kosten sind voll abziehbar.
- Eigennutzungstage: Tage, an denen Sie oder nahestehende Personen die Wohnung selbst nutzen. Die darauf entfallenden Kosten sind nicht abziehbar.
- Leerstandstage: Tage ohne Belegung. Sie werden grundsaetzlich der Vermietung zugerechnet und bleiben absetzbar, solange die Wohnung ausschliesslich zur Vermietung bereitgehalten wird und keine Selbstnutzung vorbehalten ist.
Behalten Sie sich dagegen eine jederzeitige Selbstnutzung vor, ordnet das Finanzamt einen Teil der Leerstandstage anteilig der Eigennutzung zu, was den Werbungskostenabzug schmaelert. Eine lueckenlose, datierte Belegungsliste ist daher Gold wert: Sie belegt die ausschliessliche Vermietungsabsicht und sichert den vollen Kostenabzug fuer Leerstandszeiten. Die ueberschlaegige Verrechnung von Einnahmen und Kosten gelingt mit den Rechnern in den Webtools. Weitere Ratgeber rund um Immobilien und Steuern finden Sie im News-Bereich.
Haeufige Fragen
Ist die Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung automatisch gewerblich?
Nein. Die reine Ueberlassung der Wohnung ohne hotelaehnliche Zusatzleistungen bleibt in der Regel private Vermoegensverwaltung. Erst umfangreiche Services wie Verpflegung oder taegliche Reinigung koennen ein Gewerbe begruenden.
Muss ich auf Einnahmen aus der Ferienvermietung Umsatzsteuer zahlen?
Kurzfristige Beherbergung ist grundsaetzlich umsatzsteuerpflichtig mit 7 Prozent auf die Uebernachtung. Als Kleinunternehmer koennen Sie davon befreit sein, verzichten dann aber auf den Vorsteuerabzug.
Kann ich die Moebel sofort komplett absetzen?
Nur geringwertige Wirtschaftsgueter bis zu einer bestimmten Wertgrenze sind sofort absetzbar. Teurere Einrichtungsgegenstaende muessen Sie ueber ihre betriebsgewoehnliche Nutzungsdauer abschreiben.
Wie behandle ich Tage der Eigennutzung?
Fuer Tage, an denen Sie die Ferienwohnung selbst nutzen, sind die anteiligen Kosten nicht abziehbar. Sie muessen die Gesamtkosten nach dem Verhaeltnis von Vermietungs- zu Eigennutzungstagen aufteilen.
Meldet die Buchungsplattform meine Einnahmen ans Finanzamt?
Ja. Nach der EU-weiten Plattformen-Steuertransparenzregelung uebermitteln Portale wie Airbnb oder Booking Ihre Umsaetze und Vermietungstage automatisch an die Finanzbehoerden. Eine vollstaendige Deklaration in der Steuererklaerung ist daher zwingend, da die Daten maschinell abgeglichen werden.
Sind reine Leerstandstage absetzbar?
Ja, solange die Wohnung ausschliesslich zur Vermietung bereitgehalten wird und Sie sich keine Selbstnutzung vorbehalten. Dann zaehlen Leerstandstage zur Vermietung und die laufenden Kosten bleiben abziehbar. Eine vorbehaltene Eigennutzung fuehrt dagegen zur anteiligen Kuerzung.