Rund um das Gebäudeenergiegesetz, von vielen schlicht „Heizungsgesetz“ genannt, kursieren viele Halbwahrheiten. Mancher fürchtet, seine funktionierende Heizung sofort austauschen oder das ganze Haus zwangsdämmen zu müssen. Die Realität ist differenzierter: Es gibt klar umrissene Pflichten, aber auch großzügige Ausnahmen und Übergangsfristen. Dieser Artikel ordnet ein, was 2026 im Bestand tatsächlich verlangt wird und was nicht.
Die wichtigste Beruhigung zuerst
Eine funktionierende Heizung muss nicht ausgetauscht werden. Das GEG zwingt niemanden, eine intakte Öl- oder Gasheizung herauszureißen. Auch eine generelle Pflicht, das ganze Haus auf einen bestimmten Effizienzstandard zu sanieren, existiert für selbstgenutzte Bestandsgebäude nicht. Die Pflichten greifen vielmehr an konkreten Ereignissen: wenn eine Heizung ohnehin getauscht wird, wenn ohnehin saniert wird oder bei einem Eigentümerwechsel.
Die 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch
Die bekannteste Vorgabe betrifft den Einbau neuer Heizungen: Jede neu eingebaute Heizung soll zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Regel greift abhängig vom Vorliegen einer kommunalen Wärmeplanung – in größeren Städten früher, in kleineren Gemeinden mit einer längeren Übergangsfrist. Solange keine Wärmeplanung vorliegt, dürfen unter bestimmten Bedingungen weiterhin auch fossile Heizungen eingebaut werden, allerdings mit ansteigenden Pflichtanteilen erneuerbarer Energie über die Jahre.
Erfüllt werden kann die 65-Prozent-Vorgabe auf verschiedenen Wegen, etwa durch eine Wärmepumpe, einen Anschluss an ein Wärmenetz, eine Biomasseheizung oder bestimmte Hybridlösungen. Ob ein geplantes Heizsystem die Vorgabe rechnerisch erfüllt, lässt sich grob mit dem BEG-Heizungsförderung-Rechner und den weiteren Energie-Rechnern überschlagen, bevor man in die Detailplanung mit einem Fachbetrieb geht.
Austauschpflicht für sehr alte Heizkessel
Unabhängig von der 65-Prozent-Regel gibt es eine schon länger bestehende Pflicht: Konstanttemperatur-Heizkessel, die ein bestimmtes Alter überschreiten, müssen außer Betrieb genommen werden. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind davon in der Regel ausgenommen. Diese Regel betrifft also vor allem sehr alte Standardkessel. Ausgenommen sind häufig selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Eigentümer schon lange selbst darin wohnen.
Nachrüstpflichten bei Dämmung und Leitungen
Neben der Heizung gibt es konkrete Dämm-Nachrüstpflichten, die im Alltag oft vergessen werden:
- Oberste Geschossdecke: Decken über beheizten Räumen, die nicht den Mindestwärmeschutz erfüllen, müssen gedämmt werden – alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt sein.
- Heizungs- und Warmwasserleitungen: Frei zugängliche Rohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein, um Wärmeverluste zu verhindern.
Diese Pflichten gelten teils erst beim Eigentümerwechsel mit einer Übergangsfrist, sind aber ohnehin wirtschaftlich sinnvoll, weil sie sich schnell amortisieren.
Bedingte Pflichten bei ohnehin geplanter Sanierung
Wer ohnehin größere Teile eines Bauteils erneuert, muss dabei bestimmte energetische Mindeststandards einhalten. Wird etwa die Fassade neu verputzt und in nennenswertem Umfang erneuert, ist in diesem Zuge oft eine Dämmung auf einen vorgegebenen U-Wert mitzumachen. Ähnliches gilt für die Erneuerung der Dacheindeckung oder den Austausch von Fenstern. Diese sogenannten bedingten Anforderungen sollen sicherstellen, dass eine ohnehin laufende Maßnahme gleich energetisch hochwertig ausgeführt wird – sie verpflichten aber nicht dazu, die Maßnahme überhaupt zu beginnen.
Ausnahmen und Härtefälle
Das Gesetz kennt Ausnahmen. Wenn sich eine Maßnahme wirtschaftlich nicht in angemessener Zeit rechnet, kann eine Befreiung möglich sein. Auch Denkmalschutz und besonders erhaltenswerte Bausubstanz können dazu führen, dass strengere Anforderungen entfallen oder gelockert werden. Für ältere Personen oder bei unzumutbarer Härte gibt es ebenfalls Ausnahmeregelungen. Diese müssen jedoch im Einzelfall geprüft und teils beantragt werden – pauschal verlassen sollte man sich darauf nicht.
Die kommunale Wärmeplanung als Taktgeber
Ein oft übersehener, aber zentraler Punkt ist die kommunale Wärmeplanung. Sie legt fest, wie ein Ort künftig mit Wärme versorgt wird – etwa über ein auszubauendes Fernwärmenetz, ein Wasserstoffnetz oder dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen. Erst wenn diese Planung vorliegt und das Gebiet ausgewiesen ist, greift die 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch verbindlich. Größere Städte mussten ihre Wärmeplanung früher vorlegen, kleinere Gemeinden haben dafür mehr Zeit.
Für Eigentümer ist das praktisch wichtig: Wer in einem Gebiet wohnt, das voraussichtlich an ein Wärmenetz angeschlossen wird, sollte vor dem Kauf einer eigenen Wärmepumpe abwägen, ob sich das Warten auf den Netzanschluss lohnt. Wer dagegen in einem Gebiet ohne absehbares Netz lebt, fährt mit einer effizienten Wärmepumpe meist am besten. Die kommunale Wärmeplanung verwandelt das GEG damit von einem starren Bundesgesetz in eine ortsabhängige Entscheidung – ein Anruf bei der Gemeinde oder den Stadtwerken klärt den Stand.
Was sich wirtschaftlich ohnehin lohnt
Unabhängig von der Pflichtfrage sollte man die GEG-Anforderungen nicht nur als Last sehen. Die meisten geforderten Maßnahmen rechnen sich auch ohne Zwang, weil sie Energiekosten dauerhaft senken. Die Dämmung der obersten Geschossdecke und der freiliegenden Rohrleitungen amortisiert sich oft in wenigen Jahren. Eine effiziente, erneuerbare Wärmeerzeugung schützt zudem vor dem steigenden CO2-Preis auf fossile Brennstoffe, der Öl und Gas über die Jahre spürbar verteuert. Wer freiwillig früher handelt, sichert sich zudem die aktuell verfügbaren Förderungen, die nicht in alle Ewigkeit garantiert sind.
Häufige Fragen
Muss ich meine Gasheizung 2026 austauschen?
Nein, eine funktionierende Gasheizung darf weiter betrieben und repariert werden. Erst beim ohnehin nötigen Austausch greift die 65-Prozent-Regel, deren Zeitpunkt von der kommunalen Wärmeplanung abhängt. Die genaue Lage in Ihrer Gemeinde sollten Sie erfragen.
Gilt das GEG auch für selbstgenutzte Einfamilienhäuser?
Grundsätzlich ja, aber viele der Nachrüst- und Austauschpflichten enthalten Ausnahmen für Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus schon lange selbst bewohnen. Bei einem Eigentümerwechsel können solche Pflichten dann mit einer Frist auf den neuen Eigentümer übergehen.
Werden Verstöße kontrolliert?
Bestimmte Pflichten, etwa die Außerbetriebnahme alter Kessel und die Rohrdämmung, werden über den Schornsteinfeger und im Rahmen von Feuerstättenschauen geprüft. Verstöße können mit Bußgeldern geahndet werden.
Wo bekomme ich verbindliche Auskunft?
Da sich Fristen und Details mit der kommunalen Wärmeplanung und Gesetzesänderungen verschieben, ist eine Beratung durch einen Energie-Effizienz-Experten oder die Verbraucherzentrale der sicherste Weg. Weitere Sanierungsratgeber finden Sie in unseren News.