Wer eine Immobilie kauft, denkt zuerst an den Kaufpreis. Doch obendrauf kommen die sogenannten Kaufnebenkosten, und der größte einzelne Posten darunter ist fast immer die Grunderwerbsteuer. Sie wird beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig und kann je nach Bundesland und Kaufpreis schnell einen fünfstelligen Betrag erreichen. Das Tückische daran: Diese Summe lässt sich in der Regel nicht über das Darlehen mitfinanzieren, sondern muss aus Eigenkapital aufgebracht werden. Wer früh weiß, wie hoch die Steuer ausfällt und wann sie zu zahlen ist, plant seinen Kauf deutlich entspannter. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Grunderwerbsteuer funktioniert, warum sie von Bundesland zu Bundesland so unterschiedlich ist und welche legalen Stellschrauben es gibt.
Was ist die Grunderwerbsteuer überhaupt?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die der Staat erhebt, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Anders als die jährlich anfallende Grundsteuer wird sie nur einmal beim Kauf fällig. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz, doch die Höhe des Steuersatzes legen seit einer Föderalismusreform die einzelnen Bundesländer selbst fest. Genau das erklärt, warum derselbe Kaufpreis in Bayern eine andere Steuerlast auslöst als in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg.
Besteuert wird grundsätzlich der Eigentumsübergang. Das betrifft nicht nur das klassische Einfamilienhaus, sondern auch Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke und in vielen Fällen Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften. Der Käufer ist der typische Schuldner der Steuer, auch wenn rechtlich beide Vertragsparteien haften können.
Wie wird die Steuer berechnet?
Die Berechnung ist im Kern einfach: Bemessungsgrundlage ist in aller Regel der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Dieser wird mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes multipliziert. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Satz von 5,0 Prozent ergibt das eine Grunderwerbsteuer von 20.000 Euro.
- Bemessungsgrundlage: meist der reine Kaufpreis der Immobilie samt Grundstück.
- Steuersatz: abhängig vom Bundesland, derzeit zwischen rund 3,5 und 6,5 Prozent.
- Sonderfälle: Wird ein Grundstück gekauft und anschließend bebaut, kann unter Umständen auch der spätere Bauwert in die Bemessung einfließen, wenn ein enger sachlicher Zusammenhang besteht (Stichwort einheitliches Vertragswerk).
Nach Beurkundung des Kaufvertrags meldet der Notar den Vorgang dem zuständigen Finanzamt. Dieses verschickt anschließend den Grunderwerbsteuerbescheid mit einer Zahlungsfrist von in der Regel rund einem Monat.
Steuersätze der Bundesländer im Vergleich
Die folgende Übersicht zeigt die typischen Steuersätze der 16 Bundesländer und die daraus resultierende Grunderwerbsteuer bei einem Beispielkaufpreis von 400.000 Euro. Da einzelne Länder ihre Sätze gelegentlich anpassen, sollten Sie den aktuell gültigen Satz vor dem Kauf beim Finanzamt oder Notar gegenprüfen.
| Bundesland | Steuersatz (ca.) | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
Der Unterschied ist erheblich: Beim selben Kaufpreis trennt einen Käufer in Bayern und einen in Brandenburg eine Differenz von rund 12.000 Euro. Über die gesamte Kaufnebenkostenkalkulation hinweg kann das die Frage entscheiden, ob das Eigenkapital reicht.
Inventar getrennt ausweisen und legal sparen
Ein oft unterschätzter Hebel: Bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, in der eine Einbauküche, eine Sauna, eine Markise oder hochwertige Möbel verbleiben, lässt sich der Wert dieser beweglichen Gegenstände im Kaufvertrag separat ausweisen. Dieser Anteil wird dann aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet und spart Steuer.
- Listen Sie zusammen mit dem Verkäufer alle beweglichen Gegenstände auf, die mitverkauft werden.
- Setzen Sie realistische Zeitwerte an, keine Neupreise und keine überhöhten Fantasiewerte.
- Lassen Sie den Inventarwert als eigenen Posten in den Kaufvertrag aufnehmen.
Wichtig: Das Finanzamt akzeptiert nur angemessene Werte. Ein als Inventar deklarierter Betrag, der in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Zeitwert steht, kann gestrichen oder als Gestaltungsmissbrauch gewertet werden. Eine grobe Faustregel ist, dass der Inventaranteil einen niedrigen einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises nicht übersteigen sollte, ohne dass es genauer belegt wird. Fest verbaute Bestandteile wie eine Fußbodenheizung zählen dagegen nicht als bewegliches Inventar.
Die Steuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten
Die Grunderwerbsteuer fällt nie allein an. Hinzu kommen weitere Posten, die zusammen häufig rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wer nur den Kaufpreis plant, gerät schnell in eine Finanzierungslücke.
- Notarkosten: für Beurkundung und Abwicklung, typischerweise rund 1 bis 1,5 Prozent.
- Grundbuchkosten: für die Eintragung des neuen Eigentümers, meist im Bereich von etwa 0,5 Prozent.
- Maklerprovision: wenn ein Makler beteiligt ist, je nach Region und Vereinbarung.
Diese Nebenkosten lassen sich überschlägig mit einem einfachen Prozentrechner abschätzen, bevor Sie ins Detail gehen. Eine schnelle Hilfsrechnung finden Sie in den kostenlosen Webtools.
Zahlung und Eintragung ins Grundbuch
Ein zentraler Punkt, der oft übersehen wird: Die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Das Finanzamt stellt dazu die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, sobald die Steuer eingegangen ist. Ohne dieses Dokument trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein.
Der typische Ablauf sieht so aus:
- Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet.
- Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt.
- Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid.
- Käufer zahlt die Steuer innerhalb der Frist.
- Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer ein.
Planen Sie deshalb genug liquides Eigenkapital ein, denn die Steuer ist meist binnen weniger Wochen nach Bescheid fällig, lange bevor das Eigentum offiziell auf Sie übergeht.
Gibt es Ausnahmen und Befreiungen?
Nicht jeder Eigentumsübergang löst Grunderwerbsteuer aus. Steuerfrei sind in der Regel Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie Schenkungen und Erbschaften an enge Verwandte in gerader Linie, etwa von Eltern an Kinder. Auch sehr geringwertige Erwerbe unterhalb einer Freigrenze bleiben außen vor. Diese Befreiungen sind klar geregelt und sollten im Zweifel mit dem Notar oder einem Steuerberater abgeklärt werden, da die Details vom Einzelfall abhängen.
Häufige Fragen
Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken finanzieren überwiegend den Kaufpreis, während die Nebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital erwartet werden. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, aber teurer und an strengere Bonitätsanforderungen geknüpft.
Wann muss ich die Steuer zahlen?
Nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids, üblicherweise innerhalb von rund einem Monat. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbucheintragung nötig ist.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Üblich und vertraglich meist festgelegt ist, dass der Käufer die Steuer trägt. Rechtlich haften jedoch beide Vertragsparteien gegenüber dem Finanzamt, weshalb klare Regelungen im Kaufvertrag wichtig sind.
Senkt eine separate Inventarliste wirklich die Steuer?
Ja, sofern es sich um echtes bewegliches Inventar mit realistischem Zeitwert handelt. Der separat ausgewiesene Betrag mindert die Bemessungsgrundlage. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt jedoch und streicht sie gegebenenfalls.
Warum sind die Sätze in den Bundesländern so unterschiedlich?
Seit einer Reform dürfen die Länder ihren Grunderwerbsteuersatz selbst festlegen. Da die Einnahmen den Ländern zustehen, nutzen einige den Spielraum für höhere Sätze, während andere bei den ursprünglichen 3,5 Prozent geblieben sind.
Wo finde ich weitere Ratgeber rund um Immobilien und Finanzen?
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