Eine Mieterhöhung flattert meist unerwartet ins Haus, und viele Mieter unterschreiben die geforderte Zustimmung, ohne zu prüfen, ob die Erhöhung überhaupt zulässig ist. Dabei ist das Mietrecht bei der klassischen Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete eng gefasst: Es gibt feste Grenzen, Fristen und Formvorschriften. Wer sie kennt, kann unzulässige Forderungen abwehren oder zumindest ihre Höhe korrigieren. Dieser Ratgeber erklärt das Zusammenspiel von Vergleichsmiete, Mietspiegel und Kappungsgrenze für 2026 – anders als die Indexmiete betrifft das die Mehrheit der bestehenden Mietverträge.
Die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab
Bei einem normalen Mietvertrag darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben (§ 558 BGB). Das ist der Betrag, der für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde üblicherweise gezahlt wird – nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr. Über die aktuelle Miete hinaus kann der Vermieter also nur erhöhen, wenn die bisherige Miete unter dieser Vergleichsmiete liegt. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete bereits erreicht, ist keine Erhöhung möglich.
Wie der Vermieter die Erhöhung begründen muss
Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform verlangen und begründen. Dafür kommen mehrere Mittel in Betracht:
- der Mietspiegel der Gemeinde (qualifiziert oder einfach),
- ein Sachverständigengutachten,
- die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen,
- eine Mietdatenbank.
Fehlt die Begründung oder ist sie nicht nachvollziehbar, ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam. Der Mieter muss dann zunächst nicht zustimmen. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Werte im Schreiben angeben, auch wenn er sich auf ein Gutachten stützt.
Die Kappungsgrenze: 15 oder 20 Prozent in drei Jahren
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, darf die Miete nicht beliebig schnell steigen. Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung auf maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierungen per Verordnung festlegen, ist die Grenze auf 15 Prozent in drei Jahren abgesenkt. Diese Grenze gilt zusätzlich zur Vergleichsmiete – maßgeblich ist immer der niedrigere der beiden Werte.
Ein Beispiel: Liegt die aktuelle Miete bei 800 Euro und die Kappungsgrenze beträgt 15 Prozent, sind höchstens 920 Euro zulässig – selbst wenn die Vergleichsmiete bei 1.000 Euro läge. Wer prüfen will, welche Erhöhung in seinem Fall zulässig ist, kann das mit unserem Mieterhöhungsrechner mit Kappungsgrenze nachvollziehen.
Wichtige Fristen
Beim Timing einer Erhöhung gelten klare Regeln:
- Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, bevor die neue Miete fällig wird (Jahressperrfrist plus Überlegungs- und Zustimmungszeit).
- Der Mieter hat ab Zugang des Erhöhungsverlangens eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats.
- Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Wer die Fristen genau ausrechnen will, findet in unseren Webtools passende Datums- und Fristenrechner.
Modernisierung ist etwas anderes
Von der Erhöhung zur Vergleichsmiete zu unterscheiden ist die Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB). Hat der Vermieter die Wohnung energetisch saniert oder den Wohnwert nachhaltig erhöht, darf er einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Auch hier gibt es Grenzen: Die Umlage ist auf einen gesetzlich festgelegten Prozentsatz der Modernisierungskosten gedeckelt, und es gibt eine zusätzliche Kappung in Euro pro Quadratmeter über mehrere Jahre, um soziale Härten zu begrenzen. Reine Instandhaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden.
Mietpreisbremse und Sonderfälle
Bei einer Mieterhöhung im laufenden Vertrag geht es um die Anpassung der Bestandsmiete. Davon zu trennen ist die Mietpreisbremse, die nur die Neuvermietung betrifft: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einem neuen Vertrag die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Wer eine neue Wohnung bezieht und den Verdacht hat, dass die Miete überhöht ist, kann sie nach einer Rüge gegenüber dem Vermieter überprüfen und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Es gibt Ausnahmen von der Kappungsgrenze und der Mietpreisbremse. Für Neubauten, die nach einem gesetzlich definierten Stichtag erstmals vermietet wurden, sowie für umfassend modernisierte Wohnungen gelten Sonderregeln, weil der Gesetzgeber den Wohnungsbau nicht abwürgen will. Auch eine bereits vor dem Einzug vereinbarte höhere Vormiete kann eine Rolle spielen. Diese Ausnahmen sind häufig Streitpunkt – im Zweifel lohnt die Prüfung durch einen Mieterverein.
Ein weiterer Sonderfall ist die Staffelmiete: Hier sind künftige Erhöhungen bereits im Vertrag in festen Stufen vereinbart. Solange eine Staffel läuft, sind weder Erhöhungen zur Vergleichsmiete noch die hier beschriebene Kappungsgrenze anwendbar – dafür ist jeder Erhöhungsschritt von vornherein betragsmäßig festgelegt und transparent.
So prüfen Mieter ein Erhöhungsverlangen
- Form prüfen: Liegt eine begründete Erhöhung in Textform vor?
- Sperrfrist prüfen: Ist die letzte Erhöhung mindestens 15 Monate her?
- Kappungsgrenze rechnen: Überschreitet die Erhöhung 15 bzw. 20 Prozent in drei Jahren?
- Vergleichsmiete prüfen: Stimmt die angegebene ortsübliche Miete mit dem Mietspiegel überein?
- Nicht vorschnell zustimmen: Eine einmal erteilte Zustimmung lässt sich kaum zurücknehmen.
Bei Zweifeln helfen Mietervereine mit einer günstigen Prüfung des Schreibens. Eine fehlerhafte Erhöhung muss man nicht hinnehmen – und selbst eine teilweise berechtigte Erhöhung kann oft auf den korrekten Betrag reduziert werden. Weitere Ratgeber rund um Wohnen, Mietrecht und Finanzen gibt es im News-Bereich.
Häufige Fragen
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Bei der Erhöhung zur Vergleichsmiete ja – sie wirkt nur, wenn der Mieter zustimmt. Ist die Erhöhung formell und der Höhe nach korrekt, kann der Vermieter die Zustimmung notfalls gerichtlich erzwingen. Ist sie fehlerhaft, muss man nicht zustimmen.
Wie oft darf die Miete steigen?
Die Miete muss vor einer Erhöhung mindestens zwölf Monate unverändert geblieben sein, und innerhalb von drei Jahren darf sie zur Vergleichsmiete um höchstens 20 Prozent (in angespannten Märkten 15 Prozent) steigen. Modernisierungserhöhungen werden separat gerechnet.
Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?
Ein nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter und anerkannter Mietspiegel. Existiert er, muss der Vermieter dessen Werte im Erhöhungsverlangen angeben. Er hat im Streitfall eine starke Beweiskraft für die ortsübliche Vergleichsmiete.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Modernisierung?
Nein, die 15/20-Prozent-Kappungsgrenze gilt nur für die Erhöhung zur Vergleichsmiete. Modernisierungserhöhungen folgen eigenen Regeln mit einem prozentualen Umlagesatz und einer gesonderten Kappung in Euro pro Quadratmeter über mehrere Jahre.