"Betongold" gilt vielen als sichere Geldanlage – doch ob sich eine vermietete Immobilie wirklich lohnt, entscheidet eine einzige Kennzahl: die Mietrendite. Sie verrät, wie viel deine Mieteinnahmen im Verhältnis zum eingesetzten Kapital abwerfen. Dieser Ratgeber erklärt den Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite und zeigt, welche Kosten du nicht übersehen darfst.
Die Bruttomietrendite: schnelle Orientierung
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Form der Renditeberechnung und eignet sich für einen ersten Überblick. Die Formel lautet:
Bruttomietrendite (%) = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Ein Beispiel: Kostet eine Wohnung 250.000 Euro und bringt sie 12.000 Euro Kaltmiete im Jahr, ergibt das eine Bruttomietrendite von 4,8 Prozent. Der Haken: Diese Zahl ignoriert sämtliche Kosten und ist daher zu optimistisch. Sie taugt nur zum groben Vergleich mehrerer Objekte.
Die Nettomietrendite: das ehrliche Bild
Realistisch wird es erst mit der Nettomietrendite. Sie berücksichtigt zwei Dinge, die die Bruttobetrachtung verschweigt: die Kaufnebenkosten und die laufenden Bewirtschaftungskosten.
Nettomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Mit dem Mietrendite Rechner gibst du Kaufpreis, Mieteinnahmen und Kosten ein und erhältst Brutto- und Nettomietrendite direkt nebeneinander – so siehst du auf einen Blick, wie groß die Lücke zwischen Werbeversprechen und Realität ist.
Die Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf kommen erhebliche Zusatzkosten auf den Kaufpreis obendrauf:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision: oft 3 bis 3,57 Prozent
In Summe sind das schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises – Geld, das deine tatsächliche Investition erhöht und die Rendite drückt.
Die Bewirtschaftungskosten
Von der Miete musst du jene Kosten abziehen, die du als Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kannst: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Posten. Als Faustregel rechnen viele Anleger mit 20 bis 30 Prozent der Jahreskaltmiete für diese laufenden Kosten.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht, weil die Rendite stark von der Lage abhängt. In gefragten Großstädten sind die Kaufpreise so hoch, dass Nettomietrenditen von 2 bis 3 Prozent üblich sind – dafür ist die Wertsteigerung oft höher. In mittleren Städten und ländlichen Regionen sind 4 bis 6 Prozent möglich, allerdings mit größerem Leerstandsrisiko. Als grobe Untergrenze gilt: Die Nettomietrendite sollte spürbar über dem Finanzierungszins liegen, damit sich der Kauf rechnet.
Rendite ist nicht alles
Die Mietrendite ist eine wichtige, aber nicht die einzige Kennzahl. Wertsteigerung, steuerliche Aspekte, Finanzierungsstruktur und der Aufwand der Verwaltung spielen ebenfalls hinein. Wer mit einem Kredit finanziert, sollte die monatliche Belastung mit dem Kreditrechner durchspielen und den reinen Quadratmeterpreis mit dem Preis pro Quadratmeter Rechner einordnen.
Weitere Finanzrechner für deine Anlageentscheidungen findest du in den kotsch.tech Webtools.
Fazit
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage prüft, sollte sich nie von der Bruttomietrendite blenden lassen. Erst die Nettomietrendite mit Kaufnebenkosten und laufenden Kosten zeigt, was eine Wohnung wirklich abwirft. Rechne beide Werte nebeneinander, vergleiche sie mit dem Finanzierungszins und beziehe Lage und Wertentwicklung mit ein – dann triffst du eine fundierte Entscheidung statt eines Bauchgefühls.