Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese gehoeren in die Steuererklaerung, genauer in die Anlage V. Versteuert wird aber nicht die Bruttomiete, sondern der Ueberschuss nach Abzug der Werbungskosten. Genau hier liegt der grosse Spielraum: Wer alle abzugsfaehigen Posten kennt, kann seine Steuerlast deutlich druecken und in den ersten Jahren oft sogar Verluste geltend machen. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Regeln fuer 2026 zusammen.
Was zaehlt als Mieteinnahme?
Zu den Einnahmen zaehlen die Kaltmiete, umgelegte Nebenkosten und Vorauszahlungen sowie vereinnahmte Kautionen, soweit sie nicht zurueckgezahlt werden muessen. Die vom Mieter gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen sind Einnahmen, die tatsaechlich gezahlten Betriebskosten dagegen Werbungskosten, sodass sich beides bei korrekter Abrechnung weitgehend ausgleicht. Wichtig ist das Zufluss-Abfluss-Prinzip: Massgeblich ist das Jahr, in dem Geld tatsaechlich fliesst, nicht das Jahr, fuer das es bestimmt war.
Werbungskosten: der Hebel zur Steuerersparnis
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhaengen. Dazu gehoeren unter anderem:
- Schuldzinsen fuer das Finanzierungsdarlehen (nicht die Tilgung)
- Absetzung fuer Abnutzung (AfA) auf das Gebaeude
- Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld und Verwaltungskosten
- Erhaltungsaufwand fuer Reparaturen und Instandhaltung
- Fahrtkosten zur Immobilie, Kontofuehrung, Inserate, Maklerkosten bei Neuvermietung
Besonders die Schuldzinsen und die AfA machen in den ersten Jahren oft den groessten Teil aus. Uebersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkuenften verrechnet wird und die Gesamtsteuerlast senkt.
Die AfA: Gebaeudewert ueber die Jahre absetzen
Die lineare Gebaeudeabschreibung betraegt fuer Wohngebaeude, die nach 1924 fertiggestellt wurden, 2 Prozent jaehrlich, fuer aeltere 2,5 Prozent. Fuer neu gebaute oder erworbene Wohngebaeude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine erhoehte lineare AfA von 3 Prozent. Zusaetzlich gibt es fuer bestimmte neue Mietwohnungen eine befristete Sonderabschreibung. Wichtig: Abgeschrieben wird nur das Gebaeude, nicht der Grund und Boden. Der Kaufpreis ist daher in einen Boden- und einen Gebaeudeanteil aufzuteilen.
Erhaltungsaufwand und der 15-Prozent-Fall
Reparaturen und Modernisierungen sind grundsaetzlich sofort als Werbungskosten abziehbar. Eine wichtige Falle ist der anschaffungsnahe Herstellungsaufwand: Geben Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Gebaeude-Anschaffungskosten (netto) fuer Instandsetzung und Modernisierung aus, gelten diese Kosten nicht als sofort abziehbar, sondern muessen ueber die AfA verteilt werden. Wer groessere Sanierungen plant, sollte sie daher zeitlich klug staffeln.
Verbilligte Vermietung an Angehoerige
Wer an Verwandte guenstiger vermietet, muss die 66-Prozent-Grenze beachten. Betraegt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsueblichen Marktmiete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Liegt sie zwischen 50 und 66 Prozent, ist eine Totalueberschussprognose erforderlich. Unter 50 Prozent wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und der Werbungskostenabzug wird anteilig gekuerzt. Ein Mietvertrag zu fairen, aber zu niedrigen Konditionen kann also teuer werden.
Mieterhoehung und Indexmiete im Blick
Wer die Miete anhebt, muss die rechtlichen Grenzen wie Kappungsgrenze und Mietspiegel beachten. Eine zulaessige Mieterhoehung erhoeht zugleich die steuerpflichtigen Einnahmen. Den Spielraum innerhalb der gesetzlichen Vorgaben koennen Sie mit dem Mieterhoehungs-Rechner pruefen, fuer Index-Mietvertraege hilft der Indexmiete-Rechner. So planen Sie Einnahmen und Steuerlast realistisch.
Sofortabzug oder Verteilung: Erhaltungsaufwand klug timen
Bei groesseren Reparaturen haben Vermieter ein nuetzliches Wahlrecht. Erhaltungsaufwand, der nicht unter den anschaffungsnahen Herstellungsaufwand faellt, kann auf Antrag gleichmaessig auf zwei bis fuenf Jahre verteilt werden, statt ihn sofort im Zahlungsjahr abzuziehen. Das lohnt sich, wenn die Einnahmen in einem Jahr so niedrig sind, dass ein voller Sofortabzug steuerlich verpufft, oder wenn die Verteilung den progressionsbedingten Steuervorteil ueber mehrere Jahre besser ausnutzt. Beispiel: Eine neue Heizungsanlage fuer 12.000 Euro kann entweder vollstaendig im Jahr der Zahlung oder mit 2.400 Euro pro Jahr ueber fuenf Jahre angesetzt werden. Wer ein schwankendes Einkommen hat, glaettet so die Steuerlast und vermeidet, dass ein hoher Abzug in einem ohnehin einkommensschwachen Jahr ungenutzt bleibt.
Wichtig bleibt die Abgrenzung: Massnahmen, die den urspruenglichen Zustand wiederherstellen oder zeitgemaess erneuern, sind Erhaltungsaufwand. Wer dagegen etwas Neues schafft, etwa einen Dachboden erstmals zu Wohnraum ausbaut oder die Wohnflaeche erweitert, leistet Herstellungsaufwand, der nur ueber die AfA abgeschrieben werden kann. Die Drei-Jahres-Frist fuer den anschaffungsnahen Aufwand sollten Sie bei jedem groesseren Projekt im Blick behalten.
Typische Fehler in der Anlage V
Erfahrungsgemaess fuehren einige wiederkehrende Fehler zu Rueckfragen oder verschenkten Abzuegen:
- Tilgung mit Zinsen verwechselt: Nur die Schuldzinsen sind Werbungskosten, der Tilgungsanteil der Rate nicht. Pruefen Sie die Bankbescheinigung genau.
- AfA auf den Bodenanteil: Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Eine falsche Aufteilung des Kaufpreises kostet entweder Abzugsvolumen oder fuehrt zu Korrekturen.
- Kaution voreilig als Einnahme: Eine erhaltene Kaution ist erst dann Einnahme, wenn Sie sie tatsaechlich einbehalten, etwa zur Verrechnung von Schaeden.
- Fahrtkosten vergessen: Fahrten zur Immobilie, zum Verwalter oder zum Baumarkt sind abziehbar und werden haeufig nicht erfasst.
- Leerstandskosten gestrichen: Auch ohne Mieteinnahmen bleiben die Kosten abziehbar, solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht belegt ist.
Eine saubere Belegablage und ein einfaches Einnahmen-Ausgaben-Verzeichnis pro Objekt erleichtern die jaehrliche Erklaerung erheblich. Weitere Ratgeber finden Sie im News-Bereich, hilfreiche Rechner in den Webtools.
Haeufige Fragen
Ab welcher Miethoehe muss ich Einnahmen versteuern?
Es gibt keine Bagatellgrenze speziell fuer Mieteinnahmen. Allerdings bleibt das gesamte zu versteuernde Einkommen bis zum Grundfreibetrag steuerfrei. Erst darueber faellt Einkommensteuer an, dann aber auch auf den Mietueberschuss.
Kann ich Verluste aus Vermietung mit meinem Gehalt verrechnen?
Ja. Ein Werbungskostenueberschuss aus Vermietung mindert grundsaetzlich die uebrigen Einkuenfte wie den Arbeitslohn und damit die Steuerlast, sofern eine Gewinnerzielungsabsicht besteht.
Wie teile ich den Kaufpreis in Boden und Gebaeude auf?
Die Aufteilung orientiert sich am Verkehrswert von Grund und Gebaeude. Die Finanzverwaltung stellt eine Arbeitshilfe bereit, in vielen Faellen ist aber auch ein Gutachten oder die im Kaufvertrag genannte Aufteilung massgeblich.
Sind Kosten fuer eine leerstehende Wohnung absetzbar?
Ja, solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisbar ist, etwa durch Inserate. Dann bleiben die laufenden Kosten als Werbungskosten abziehbar, auch wenn vorerst keine Miete fliesst.
Kann ich groessere Reparaturkosten auf mehrere Jahre verteilen?
Ja. Groesserer Erhaltungsaufwand kann auf Antrag gleichmaessig auf zwei bis fuenf Jahre verteilt werden. Das ist sinnvoll, wenn ein voller Sofortabzug in einem einkommensschwachen Jahr steuerlich kaum Wirkung haette und ueber mehrere Jahre besser genutzt wird.
Was unterscheidet Erhaltungs- von Herstellungsaufwand?
Erhaltungsaufwand erhaelt oder erneuert den vorhandenen Zustand und ist sofort abziehbar. Herstellungsaufwand schafft etwas Neues, etwa zusaetzliche Wohnflaeche, und darf nur ueber die Gebaeude-AfA abgeschrieben werden. Die Abgrenzung entscheidet ueber den Zeitpunkt des Abzugs.